Ипотека –это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором – банком или другой кредитной организацией. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, залог недвижимости обеспечивает исполнение этого обязательства. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. В нашей стране термин «ипотека» обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. С помощью ипотечного кредита можно купить жилье на вторичном рынке или на этапе строительства (первичном рынок).

Расходы по приобретению недвижимости на условиях ипотеки помимо стоимости самого объекта недвижимости также включают в себя:

1) комиссии и сборы банка;

2) расходы на оценку предмета залога;

3) расходы на оформление документации для перехода права на объект недвижимости;

4) расходы на составление технической документации (в БТИ) и государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки (в федеральную регистрационную службу);

5) расходы на страхование жизни заемщика;

6) расходы на страхование приобретенной недвижимости.

Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, прописать членов своей семьи и оплачивать ее в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это удобнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с месячной арендной платой за жилье.

Количество банков, выдающих кредиты под залог недвижимости, постоянно растет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных организациях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют. Вместе с тем значительное число граждан России не может позволить себе купить новое жилье.

В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006–2008 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р, подчеркивается, что в целях создания условий для обеспечения развития российской экономики, повышения качества жизни населения необходимо активно развивать рыночные институты, в том числе механизм страхования.

Недостаточно развитый механизм страхования как раз и является одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования. Основной социальной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов. Рассмотрим механизм построения взаимоотношений по ипотеке с самого начала.

«Действующими лицами» в ипотеке являются кредитор(кредитодатель) изаемщик(кредитополучатель). Их отношения основаны на взаимном интересе: заемщик хочет получить деньги на покупку выбранного жилья, а кредитор – получить свои проценты за предоставление денег. В качестве кредитора выступает банк или кредитная организация, в роли заемщика – гражданин.

Для обеспечения обязательства по кредитному договору (договору займа) кредитор и заемщик заключают договор о залоге недвижимого имущества(договор об ипотеке). По условиям договора заемщик предоставляет в залог имущество, например земельный участок, здание, сооружение, жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, дачу, садовый дом или гараж. Заложенным имуществом должник продолжает пользоваться, т. е. тратит деньги на содержание имущества, вносит коммунальные платежи, отчисляет налоги; проживает там и селит своих родственников; проводит текущий ремонт, обеспечивает чистоту.

Договор ипотеки заключается на длительный срок – 10–15 лет считается нормой. Однако с годами все больше становится вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, которые могут повлечь повреждение или уничтожение заложенного имущества. Вот тут-то и возникает мысль о страховании: только страховая компания может защитить имущественные интересы должника в случае гибели или повреждения недвижимости и обеспечить кредитору гарантии возврата его денег. Задача страхования – в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. Такие программы являются эффективным инструментом снижения кредитного риска.

Что же включают в себя комплексные программы страхования?

Во-первых, имущественное страхование:оно покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.

Во-вторых, личное страхование,покрывающее риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.

И наконец, титульное страхование:оно покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру. Это страхование риска того, что право собственности заемщика может быть тем или иным образом оспорено или ущемлено третьими лицами.

Наиболее важная информация об указанных видах страхования приведена табл. 2.

Страхование титула –это страхование юридической чистоты документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Такое страхование позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости. Иными словами, это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.

Таблица 2

Программы ипотечного страхования

Страхуется в первую очередь риск расторжения последней сделки с квартирой. Причины этого могут быть различными: в основном ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее продаже или обмене. Страхователем по договору титульного страхования является заемщик, а выгодоприобретателем – банк-кредитор, т. е. расходы на страхование несет заемщик, договор со страховщиком подписывает он же, а вот страховка при наступлении страхового случая будет выплачена в пользу банка-кредитора.

За рубежом ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. Функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риелторов и нотариусов.

Пример

В США страхование может проводиться для защиты имущественных интересов и собственника недвижимости, и банка, предоставившего кредит для ее приобретения. Титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья. В каждом штате США для контроля закона о страховании при совершении сделок с недвижимостью созданы специальные государственные органы. В штате Аляска существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам. В результате в США низкий размер страхового взноса по этому риску: от 0,3 до 1 % от суммы возможного страхового возмещения. В России – от 0,8 до 2,5 %.

У банков обычно налажены связи с определенными страховыми компаниями, поэтому клиенту для заключения договора обязательно предложат список хорошо зарекомендовавших страховщиков или одного проверенного. По данным «Эксперт РА», по итогам 2006 г. страховыми компаниями – лидерами ипотечного страхования считаются Страховой дом ВСК («Военно-страховая компания»), ОСАО «Ингосстрах», СК «Ренессанс Страхование», ОСАО «РОСНО», СО «СОГАЗ», «Московская страховая компания».

Обычно банк ведет контроль за исполнением заемщиком обязанности выплачивать страховые премии (вносить взносы) по договору страхования в течение всего времени до момента погашения кредита.

Роль страхования в процессе предоставления кредита – одна из главных. Единые стандарты страхования вырабатываются в России многолетней практикой. В законах нет четких правил ни по формам страхового покрытия, ни по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками, содержится лишь обязанность страховать риски по ипотеке.

Ипотечное страхование относится к сфере гражданского, кредитного, залогового и страхового права. Ипотека регулируется положениями ГК РФ (гл. 23, § 3 «Залог»; гл. 48 «Страхование»); Закона об организации страхового дела; Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Солидные банки имеют достаточно серьезные требования ко всем своим контрагентам, в том числе и к страховым компаниям. Банку при этом важно и то, что интересы его клиентов защищены страховым полисом, и то, что его риски надежно застрахованы. Неправильно было бы считать, что страхование ипотечных кредитов – услуга, навязанная законодателем. Во всем мире это нормальная практика.